Was zählt zur Wohnfläche eines Hauses?

Was zählt zur Wohnfläche eines Hauses?

Zur Wohnfläche zählt fertig ausgebauter, beheizter Wohnraum oberhalb des Geländeniveaus. Nach ANSI Z765 muss ein Bereich ausgebaut und dauerhaft beheizt sein sowie eine Deckenhöhe von mindestens 7 Fuß haben, damit er zur Bruttowohnfläche (GLA) zählt. Garagen, nicht ausgebaute Keller und nach unten offene Bereiche zählen nicht.

Diese Regeln sind wichtig, weil dasselbe Haus in einem Inserat, einem Steuerregister und einem Gutachten mit unterschiedlichen Flächenangaben erscheinen kann. Dieser Leitfaden erklärt, was ANSI Z765 einbezieht und ausschließt, warum ein ausgebauter Keller separat behandelt wird und weshalb die Angaben je nach Quelle abweichen. Addieren Sie die ausgebauten Flächen Ihres Hauses mit dem Quadratmeterzahl-Rechner-Haus.

Was Wohnfläche tatsächlich bedeutet

Im Immobilienbereich bezeichnet die Flächenangabe die Bruttowohnfläche (GLA), also den fertig ausgebauten, beheizten Wohnraum eines Hauses oberhalb des Geländeniveaus. GLA wird nach ANSI Z765-2021 gemessen, der aktuellen Fassung der Methode des American National Standards Institute mit dem Titel Square Footage: Method for Calculating. Gutachter wenden diesen Standard an. Fannie Mae schreibt ihn seit April 2022 für Gutachten zu Einfamilienhäusern vor, Freddie Mac folgte.

GLA ist nicht mit der gesamten Grundfläche gleichzusetzen. Ein Haus hat ausgebaute und nicht ausgebaute Bereiche, Ebenen oberhalb und unterhalb des Geländeniveaus sowie beheizte und unbeheizte Räume. Nur Flächen, die alle ANSI-Regeln erfüllen, fließen in die Wohnflächenangabe ein. Der Standard soll gewährleisten, dass zwei Gutachter beim Vermessen desselben Hauses zum gleichen Ergebnis kommen.

Die 4 Regeln für die Anrechnung von Wohnfläche

Ein Bereich zählt nach ANSI Z765 zur Wohnfläche, wenn er alle 4 Regeln erfüllt:

1. Er liegt vollständig oberhalb des Geländeniveaus. Kein Teil der Ebene befindet sich unter der Erdoberfläche.
2. Er ist fertig ausgebaut. Wände, Böden und Decken entsprechen der Qualität im übrigen Haus.
3. Er wird dauerhaft durch ein fest installiertes System beheizt, etwa durch Warmluft, Strahlungswärme, Solarwärme oder ein kanalloses Gerät, nicht durch ein tragbares Heizgerät.
4. Die Decke ist mindestens 7 Fuß hoch und der Bereich ist vom Inneren des Hauses aus zugänglich.

Sind alle vier Regeln erfüllt, zählt der Bereich zur GLA. Ist auch nur eine nicht erfüllt, schließt ANSI Z765 den Bereich aus der Wohnflächenangabe aus. Eine ausgeschlossene Fläche wie ein ausgebauter Keller kann dennoch separat gemessen und ausgewiesen werden. Jeder Raum muss diese vier Regeln erfüllen, bevor seine Fläche in die Summe eingeht.

Was zur Wohnfläche zählt

Fertig ausgebaute Räume oberhalb des Geländeniveaus machen den größten Teil der GLA aus. Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und ausgebaute Badezimmer zählen ebenso wie Einbauschränke, feste Einbauten und Flure innerhalb des ausgebauten Bereichs. Das sind die üblichen Wohnräume, die ein Käufer besichtigt.

Drei Sonderfälle zählen, wenn sie die Regeln erfüllen. Ein ausgebauter Dachboden zählt, wenn er die unten beschriebene Deckenregel einhält. Ein ausgebauter Raum über einer Garage zählt, wenn er oberhalb des Geländeniveaus liegt, fertig ausgebaut und beheizt ist sowie einen Zugang vom Hausinneren hat. Treppen zählen zu dem Geschoss, von dem sie hinabführen. Dies wird weiter unten genauer erklärt. Auch diese Bereiche müssen alle vier Regeln erfüllen.

Was nicht zur Wohnfläche zählt

ANSI Z765 schließt mehrere typische Bereiche aus der GLA aus, unabhängig davon, wie hochwertig sie ausgebaut sind:

1. Die Garage, ob angebaut oder freistehend, da sie kein ausgebauter Wohnraum ist.
2. Nicht ausgebaute Keller und Dachböden.
3. Nach unten offene Eingangsbereiche und Atrien, da dort keine nutzbare Bodenfläche vorhanden ist.
4. Veranden, Terrassen, Innenhöfe und Balkone, sofern sie nicht vollständig umschlossen, beheizt und nach dem Standard des Hauses ausgebaut sind.
5. Freistehende zusätzliche Wohneinheiten, Gästehäuser und Schuppen, da sie separate Bauwerke sind.
6. Jeder Bereich mit einer Deckenhöhe unter 5 Fuß.

Diese Bereiche können den Wert erhöhen und in einem Inserat genannt werden, gehören aber nicht zur Wohnflächenangabe. Ein ausgebautes, freistehendes Gästehaus wird zum Beispiel separat beschrieben und nicht in die GLA des Haupthauses eingerechnet. Ein Wintergarten ist ein Grenzfall. Er zählt nur, wenn er ausgebaut ist, oberhalb des Geländeniveaus liegt und durch das feste Heizsystem des Hauses auf demselben Niveau wie der Rest des Hauses beheizt wird. Ein unbeheizter Drei-Jahreszeiten-Raum bleibt ausgeschlossen.

Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?

Nein. Nach ANSI Z765 ist ein ausgebauter Keller von der Bruttowohnfläche ausgeschlossen, weil er unterhalb des Geländeniveaus liegt. Das gilt auch bei einem vollständigen und hochwertigen Ausbau. Er wird separat als ausgebaute Fläche unterhalb des Geländeniveaus gemessen und ausgewiesen und kann den Wert des Hauses dennoch erhöhen. Beim Ausschluss geht es um die Einordnung, nicht um die Qualität.

Bei manchen Haustypen führt die Geländelinie zu einem Grenzfall. Bei einem Haus mit versetzten Ebenen, einem erhöhten Ranchhaus oder einem Haus mit ebenerdigem Kellerausgang liegt ein Teil einer Ebene an einer Wand oft unterhalb des Geländeniveaus. Nach ANSI Z765 gilt die gesamte Ebene als unterhalb des Geländeniveaus, sobald irgendein Teil darunter liegt. Lokale MLS-Regeln, örtliche Steuerbehörden und Kreditgeber stellen ausgebaute Flächen unterhalb des Geländeniveaus unterschiedlich dar. Ein Inserat kann daher eine Gesamtsumme nennen, während das Gutachten die Flächen trennt. Prüfen Sie, welche Fläche die jeweilige Quelle ausweist, um falsche Vergleiche zu vermeiden.

Wie Treppen und Dachschrägen gezählt werden

Treppen zählen zur Wohnfläche des Geschosses, von dem sie hinabführen. In einem zweigeschossigen Haus zählt die Treppenöffnung sowohl im oberen als auch im unteren Geschoss, weil die Grundfläche auf beiden Ebenen durch das Treppenhaus belegt ist. Der Bereich unter der Treppe zählt auf der unteren Ebene. ANSI Z765 begrenzt die angerechnete Treppenfläche auf die Größe der Deckenöffnung.

Für Dachschrägen gilt eine genaue Regel. Mindestens 50 Prozent der ausgebauten Bodenfläche müssen eine Deckenhöhe von mindestens 7 Fuß haben. Bereiche mit einer Deckenhöhe unter 5 Fuß zählen gar nicht. Bei einem Cape Cod oder einem ausgebauten Dachboden mit Kniestock entfallen daher die niedrigen Randstreifen. Nur die höhere Mitte des Raums zählt zur GLA. Es gibt eine enge Ausnahme: Unter einem Balken oder einem anderen Hindernis erlaubt ANSI Z765 an dieser Stelle eine verringerte Höhe von 6 Fuß 4 Zoll anstelle der vollen 7 Fuß. Die Deckenregel ist der häufigste Grund dafür, dass ein Messwert unter den Erwartungen des Eigentümers liegt.

Wie die Wohnfläche gemessen wird

Gutachter messen die Fläche eines freistehenden Hauses an den Außenwänden. Die Wandstärke ist deshalb in der Grundfläche enthalten und wird nicht abgezogen. Eine Eigentumswohnung oder ein Apartment wird dagegen anhand der fertig ausgebauten Innenfläche gemessen, da dem Eigentümer die Außenwände nicht gehören. Die Messmethode hängt von der Art der Immobilie ab.

ANSI Z765 legt die Genauigkeit fest. Abmessungen werden auf den nächsten Zoll oder das nächste Zehntel eines Fußes erfasst. Die endgültige Fläche wird auf den nächsten ganzen Quadratfuß gerundet. Deshalb ergibt eine Innenmessung mit dem Maßband für dasselbe Haus einen kleineren Wert: Die nach ANSI einbezogene Wandstärke fehlt.

Warum Zillow, Steuerregister und Gutachten voneinander abweichen

Drei Quellen geben die Wohnfläche eines Hauses an, und ihre Werte weichen oft voneinander ab. Immobilienportale wie Zillow und Redfin übernehmen Daten der örtlichen Steuerbehörden. Diese behandeln Keller unterschiedlich und sind häufig veraltet. Eine örtliche Steuerbehörde misst für die Besteuerung und nicht nach ANSI. Außerdem kann eine Renovierung im Datensatz fehlen. Ein zugelassener Gutachter, der nach ANSI Z765 misst, liefert den beständigsten Wert.

Prüfen Sie die Quelle jeder Flächenangabe, bevor Sie sich darauf verlassen. Der Wert eines Portals ist ein Ausgangspunkt, der Wert der Behörde stammt aus dem Steuerregister und ein ANSI-Gutachten ist die Messung, die ein Kreditgeber akzeptiert. Wenn die Zahlen für einen Verkauf oder ein Darlehen wichtig sind, klärt eine unabhängige Messung nach ANSI Z765 die Abweichung. Der Leitfaden zum Messen der Wohnfläche erklärt die Methode. Der Beitrag zur Berechnung der Wohnfläche eines Hauses zeigt, wie die ausgebauten Geschosse addiert werden.

Häufig gestellte Fragen

Was zählt zur Wohnfläche eines Hauses?

Fertig ausgebauter, beheizter Wohnraum oberhalb des Geländeniveaus zählt. Nach ANSI Z765 muss die Decke mindestens 7 Fuß hoch sein. Garagen und nicht ausgebaute Keller zählen nicht.

Zählt ein ausgebauter Keller zur Wohnfläche?

Nein. Nach ANSI Z765 gehört ein ausgebauter Keller nicht zur Bruttowohnfläche, da er unterhalb des Geländeniveaus liegt. Er wird separat als ausgebaute Kellerfläche ausgewiesen.

Zählt eine Garage zur Wohnfläche?

Nein. Eine Garage ist kein ausgebauter und beheizter Wohnraum und zählt daher nie zur Wohnfläche eines Hauses.

Zählen Treppen zur Wohnfläche?

Ja. Treppen zählen zur Fläche des Geschosses, von dem sie hinabführen. In einem zweigeschossigen Haus zählt die Grundfläche der Treppe auf beiden Etagen.

Was ist die Bruttowohnfläche (GLA)?

Die Bruttowohnfläche ist der fertig ausgebaute, beheizte und oberhalb des Geländeniveaus gelegene Bereich eines Hauses, gemessen nach ANSI Z765. Keller, Garagen und nicht ausgebaute Bereiche sind ausgeschlossen.

Warum unterscheidet sich die Wohnfläche meines Hauses bei Zillow und im Steuerregister?

Zillow übernimmt Daten der örtlichen Steuerbehörden. Diese behandeln Keller unterschiedlich und sind oft veraltet. Eine Messung durch einen Gutachter nach ANSI liefert den genauesten Wert.

Wird die Wohnfläche innen oder außen gemessen?

Bei einem freistehenden Haus messen Gutachter an den Außenwänden. Bei einer Eigentumswohnung oder einem Apartment messen sie die fertig ausgebaute Innenfläche.

Fazit

Ob eine Fläche zählt, entscheidet ein Test: Sie muss fertig ausgebaut, beheizt und oberhalb des Geländeniveaus liegen sowie eine Deckenhöhe von mindestens 7 Fuß haben. Gemessen wird nach ANSI Z765. Ein ausgebauter Keller, eine Garage und eine offene Veranda bleiben auch dann von der Bruttowohnfläche ausgeschlossen, wenn sie den Wert steigern. Treppen zählen zu dem Geschoss, von dem sie hinabführen. Addieren Sie die passenden ausgebauten Geschosse mit dem Quadratmeterzahl-Rechner-Haus.

Quellen

American National Standards Institute. ANSI Z765-2021, Square Footage: Method for Calculating (veröffentlicht von Home Innovation Research Labs). Fannie Mae führte ANSI Z765-2021 mit Wirkung ab April 2022 als verbindlichen Standard für Gutachten zu Einfamilienhäusern ein.