住宅の延床面積に算入される範囲とは？
平方フィートとは、地上にある完成した暖房付き居住空間を指します。 ANSI Z765 基準では、総居住面積 (GLA) としてカウントするには、エリアは仕上げられ、恒久的に暖房され、少なくとも 7 フィートの高さの天井がなければなりません。ガレージ、未完成の地下室、下に通じるスペースはカウントされません。
同じ住宅でも物件リスト、納税記録、評価書に異なる平方フィート番号が記載される可能性があるため、このルールは重要です。このガイドでは、ANSI Z765 が何をカウントし除外するのか、完成した地下室が別個に扱われる理由、および情報源間で数値が一致しない理由を説明します。自分の家の完成した面積を合計するには、平方フィート計算の家 を使用してください。
平方フィートの実際の意味
不動産における平方フィートとは、総居住面積 (GLA)、つまり完成した暖房付きの住宅の 1 階以上の居住空間を意味します。 GLA は ANSI Z765-2021、Square Footage: Method for Calculating というタイトルの American National Standards Institute メソッドの現在のバージョンである Square Footage: Method for Calculating まで測定されます。この基準は鑑定士が適用する基準であり、Fannie Mae は 2022 年 4 月に戸建鑑定評価にこの基準を必須とし、その後に Freddie Mac が続きます。
GLA は延床面積と同じではありません。住宅には完成したスペースと未完成のスペース、地上階と地下階、暖房のある部屋と暖房のない部屋があり、ANSI のすべての規則を満たすスペースのみが居住面積の数値にカウントされます。同じ住宅を測定した 2 人の鑑定士が同じ数値に到達するように基準が存在します。
平方フィートを数えるときの 4 つのルール
面積は、次の 4 つのルールをすべて満たす場合、ANSI Z765 の下で平方フィートとしてカウントされます。
- 完全に地上にあり、地面より下の部分はありません。
- 壁、床、天井が家の他の部分と同じ品質に仕上げられ、完成します。
- ポータブルスペースヒーターではなく、強制空気、輻射、太陽光、またはダクトレスユニットなどの固定システムによって恒久的に加熱されます。
- 天井の高さが少なくとも 7 フィートあり、家の内部からアクセスできます。
4つの条件をすべて満たす場合、その空間はGLAに算入されます。1つでも満たさなければANSI Z765の居住面積から除外されますが、完成した地下室などは測定したうえで別途報告できます。合計に加える前に、すべての部屋へこの4条件を適用します。
平方フィートにカウントされるもの
完成したグレード以上の部屋がGLAの大部分を占めています。寝室、リビングルーム、キッチン、完成したバスルームが重要であり、完成した空間内のクローゼット、造り付け、廊下も同様です。これらのエリアは、購入者が歩く標準的な居住空間です。
ルールを満たす場合は 3 つのケースがカウントされます。完成した屋根裏部屋は、以下の天井規則を満たしている場合に評価されます。ガレージの上の完成した部屋は、それが地上より上にあり、完成しており、暖房があり、内部にアクセスできる場合にカウントされます。階段は下降する階でカウントされますが、これについては以下で詳しく説明します。合計に加わるには、それぞれが 4 つのルールのテストに合格する必要があります。
平方フィートにカウントされないもの
次の一般的な空間は、仕上げの程度にかかわらずANSI Z765のGLAから除外されます。
- ガレージ。建物に接続しているか独立しているかを問わず、居住用の完成空間ではないためです。
- 未完成の地下室と未完成の屋根裏部屋。
- 床面積が使用可能ではなく開放されているため、下までオープンなホワイエとアトリウム。
- ポーチ、デッキ、パティオ、バルコニー。ただし、完全に密閉され、暖房が施され、住宅の基準に沿って仕上げられている場合を除きます。
- 別建築物である戸建附属住戸、ゲストハウス、上屋。
- 天井が 5 フィート未満のエリア。
これらのエリアは付加価値があり、リストに掲載される可能性がありますが、居住エリアの数値には含まれません。たとえば、完成した一戸建てゲストハウスは、母屋に組み込まれるのではなく、個別に説明されます GLA。サンルームは境界上にあります。サンルームが完成し、地上にあり、家の常設システムによって家の他の部分と同じ基準に暖房される場合にのみカウントされます。暖房のない 3 シーズン用スペースの場合はサンルームは外されます。
完成した地下室は平方フィートとしてカウントされますか?
いいえ。ANSI Z765 では、完成した地下室は、完全に高水準に仕上げられている場合でも、地上階にないため、総居住面積から除外されます。これは、完成した地下の面積として個別に測定および報告されますが、それでも住宅に真の価値を付加します。除外は品質ではなく分類に関するものです。
一部の住宅スタイルでは、勾配線によってグレー ゾーンが作成されます。 2 階建ての高床牧場、またはウォークアウトでは、階層の一部が地面の下の 1 つの壁にあることがよくあります。 ANSI Z765 は、一部の部分が地下にある場合、レベル全体を地下エリアとして扱います。地方の MLS の規則、郡の査定人、融資会社によって、グレード以下の完成済みスペースの表示方法が異なるため、リストには合計が表示され、評価では分割された合計が表示される場合があります。情報源がどの数値を報告しているかを簡単にチェックすることで、誤った比較を防ぐことができます。
階段と傾斜天井の数え方
階段は、降りた床の平方フィートとしてカウントされます。 2 階建ての住宅では、各階が階段の吹き抜けまでの設置面積を失うため、階段の開口部は上層階と下層階の両方で考慮されます。階段の下の面積は下のレベルでカウントされ、ANSI Z765 はカウントされる階段の面積を床の開口部のサイズに制限します。
傾斜天井は特定の規則に従います。完成した床面積の少なくとも 50 パーセントには少なくとも 7 フィートの天井がなければならず、5 フィート未満の天井を持つエリアはまったくカウントされません。したがって、Cape Cod または膝壁のある完成した屋根裏部屋では、端に沿った低い頭上空間のストリップが失われ、部屋の高い中央部分のみが GLA と結合します。狭い例外が 1 つ適用されます。梁またはその他の障害物の下では、ANSI Z765 では、その場所の高さを 7 フィート全体ではなく 6 フィート 4 インチ低くすることが許可されます。測定値が所有者の期待を下回る最も一般的な理由は、上限ルールです。
平方フィートの測定方法
一戸建て住宅の場合、鑑定士は外壁から面積を計測するため、壁の厚さは彫られたものではなく設置面積に含まれます。マンションやアパートの場合、所有者が外壁を所有していないため、内部の完成したスペースで測定されます。測定方法は物件の種類によって異なります。ANSI Z765 は精度を設定します。寸法は最も近いインチまたは最も近い 10 分の 1 フィート単位で測定され、最終的な平方フィートは最も近い整数平方フィートで報告されます。同じ住宅でも内部のテープによる測定値が小さくなるのは、外部測定のせいです。ANSI 法に含まれる壁の厚さが省略されているからです。
Zillow、納税記録、評価が一致しない理由
3 つの情報源が住宅の面積を報告していますが、多くの場合、それらの情報は一致しません。 Zillow や Redfin などのポータルをリストすると、郡の査定員の記録が取得されますが、地下室の扱い方が異なり、古いことがよくあります。郡の税務査定官は ANSI ではなく課税を基準にしているため、記録には改修が反映されていない可能性があります。 ANSI Z765 まで測定する認可された鑑定士が、最も一貫した数値を算出します。
実際的なステップは、平方フィート数に依存する前に、その背後にある情報源を確認することです。ポータルの数値は出発点であり、査定人の数値は納税記録であり、ANSI 評価は貸し手が受け入れる測定値です。販売やローンで数値が重要な場合は、ANSI Z765 までの独立した測定により差が解決されます。 平方フィートの測定方法 のガイドではその方法が説明されており、家の平方フィートの計算方法 では完成した床の合計について説明されています。
よくある質問
家の平方フィートとは何ですか?
完成した暖房付きの地上階の居住空間が重要です。 ANSI Z765 では、エリアの天井の高さは少なくとも 7 フィートでなければなりません。ガレージや未完成の地下室はカウントされません。
完成した地下室は平方フィートとしてカウントされますか?
いいえ。ANSI Z765では、完成した地下室でも地盤面より下にあるため、総居住面積から除外されます。完成済みの地下空間として別途報告されます。
ガレージは平方フィートとしてカウントされますか?
いいえ、ガレージは未完成で暖房もないため、家の居住面積には決してカウントされません。
階段は平方フィートとしてカウントされますか?
はい。階段は、降りた床の平方フィートで数えられます。 2 階建ての住宅では、階段の設置面積は両方の階にカウントされます。
総居住面積 (GLA) とは何ですか?
総居住面積は、ANSI Z765 基準に従って測定された、住宅の完成した暖房済みの地上空間です。地下室、ガレージ、未完成のエリアは除きます。
私の家の面積が Zillow と納税記録で異なるのはなぜですか?
Zillow は郡の評価者のデータを取得します。このデータは地下室によって異なり、古いことがよくあります。 ANSI 規格に準拠して測定した鑑定士が最も正確な数値を提供します。
平方フィートを内側から測定しますか、それとも外側から測定しますか?
一戸建ての場合、鑑定士が外壁の計測を行います。マンションやアパートの場合、内装の仕上がり面積を計測します。
結論
平方フィートとしてカウントされるものは、1 つのテストによって決定されます。つまり、ANSI Z765 まで測定され、天井が少なくとも 7 フィートある、完成した暖房付きの地上スペースです。完成した地下室、ガレージ、オープンポーチは、たとえ付加価値があったとしても、総居住面積からは外れており、階段はそれらが降りる階にカウントされます。どのスペースが適格であるかがわかったら、平方フィート計算の家 を使用して完成した床を合計します。
出典
American National Standards Institute. ANSI Z765-2021, Square Footage: Method for Calculating (Home Innovation Research Labs発行)。Fannie Maeは、2022年4月から一戸建て住宅の鑑定要件としてANSI Z765-2021を採用しました。
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