Co liczy się jako powierzchnia domu?

Co liczy się jako powierzchnia domu?

Liczy się metraż kwadratowy wykończona, ogrzewana przestrzeń mieszkalna znajdująca się nad poziomem gruntu. Zgodnie z normą ANSI Z765 powierzchnia musi być wykończona, stale ogrzewana i mieć sufit o wysokości co najmniej 2 metrów, aby liczyła się jako powierzchnia mieszkalna brutto (GLA). Garaże, niedokończone piwnice i przestrzenie otwarte do dołu nie liczą się.

Zasady mają znaczenie, ponieważ ten sam dom może mieć różne liczby metrów kwadratowych na liście, w ewidencji podatkowej i wycenie. W tym przewodniku określono, co ANSI Z765 liczy się, a co wyklucza, dlaczego wykończoną piwnicę traktuje się osobno i dlaczego dane liczbowe w różnych źródłach są rozbieżne. Aby zsumować wykończoną powierzchnię we własnym domu, skorzystaj z Kalkulator metrażu domu.

Co właściwie oznacza powierzchnia kwadratowa

Powierzchnia użytkowa nieruchomości oznacza powierzchnię mieszkalną brutto (GLA), czyli wykończoną, ogrzewaną, ponadklasową powierzchnię mieszkalną domu. GLA jest mierzone do ANSI Z765-2021, aktualnej wersji metody American National Standards Institute zatytułowanej Square Footage: Method for Calculating. Ten standard jest stosowany przez rzeczoznawców i Fannie Mae wprowadził go jako wymagany w przypadku wycen domów jednorodzinnych w kwietniu 2022 r., a następnie Freddie Mac.

GLA to nie to samo, co całkowita powierzchnia piętra. Dom ma wykończoną i niedokończoną przestrzeń, poziomy powyżej i poniżej poziomu oraz ogrzewane i nieogrzewane pomieszczenia, a do powierzchni mieszkalnej wliczana jest tylko przestrzeń spełniająca wszystkie zasady ANSI. Standard istnieje w taki sposób, że dwóch rzeczoznawców mierzących ten sam dom otrzymuje tę samą liczbę.

4 zasady liczenia powierzchni kwadratowej

Powierzchnia liczy się jako powierzchnia kwadratowa w ramach ANSI Z765, jeśli spełnia wszystkie 4 zasady:

1. Znajduje się całkowicie nad poziomem gruntu, żadna część poziomu nie znajduje się poniżej poziomu gruntu.
2. Jest wykończony, ściany, podłogi i sufity wykończone do jakości reszty domu.
3. Jest stale ogrzewany za pomocą stałego systemu, takiego jak wymuszony obieg powietrza, promiennik, energia słoneczna lub jednostka bezkanałowa, a nie przenośny ogrzewacz pomieszczeń.
4. Ma sufit o wysokości co najmniej 2 metrów i jest dostępny z wnętrza domu.

Jeśli wszystkie cztery zasady są spełnione, obszar wlicza się do GLA. Jeśli chociaż jedno z nich jest fałszywe, ANSI Z765 wyklucza go z danych dotyczących powierzchni mieszkalnej, chociaż wykluczony obszar, taki jak wykończona piwnica, może nadal być mierzony i raportowany osobno. Test czterech zasad dotyczy każdego pokoju, zanim dołączy on do całości.

Co liczy się do powierzchni kwadratowej

Wykończone pokoje o podwyższonym standardzie stanowią większość GLA. Liczą się sypialnie, salony, kuchnia i wykończone łazienki, podobnie jak szafy, zabudowy i korytarze w wykończonej przestrzeni. Obszary te to standardowe przestrzenie mieszkalne, przez które przechodzi kupujący.

Trzy przypadki liczą się, gdy spełniają zasady. Gotowy poddasze liczy się, gdy spełnia poniższą zasadę dotyczącą sufitu. Wykończone pomieszczenie nad garażem liczy się, gdy jest ponad poziomem gruntu, wykończone, ogrzewane i dostępne od wewnątrz. Klatki schodowe liczą się na podstawie piętra, z którego schodzą, co szczegółowo opisano poniżej. Aby dołączyć do całości, każdy musi jeszcze przejść test czterech zasad.

Co nie liczy się do powierzchni kwadratowej

Kilka przestrzeni wspólnych jest wyłączonych z GLA w ramach ANSI Z765, niezależnie od tego, jak dobrze są wykończone:1. Garaż, zarówno łączony, jak i wolnostojący, ponieważ jest to niewykończona przestrzeń mieszkalna. 2. Niewykończone piwnice i niewykończone strychy. 3. Hole i atria otwarte do dołu, ponieważ powierzchnia piętra jest raczej otwarta niż użytkowa. 4. Werandy, tarasy, tarasy i balkony, chyba że są całkowicie ogrodzone, ogrzewane i wykończone zgodnie ze standardem domu. 5. Wolnostojące, dodatkowe mieszkania mieszkalne, pensjonaty i szopy, które stanowią oddzielne konstrukcje. 6. Dowolny obszar z sufitem poniżej 5 stóp.

Obszary te mogą stanowić wartość dodaną i mogą być zgłaszane w wykazie, ale nie są częścią powierzchni mieszkalnej. Na przykład gotowy, wolnostojący pensjonat jest opisywany osobno, a nie składany w dom główny GLA. Ogród słoneczny znajduje się na granicy: liczy się tylko wtedy, gdy jest ukończony, znajduje się powyżej poziomu gruntu i jest ogrzewany przez stały system domu w tym samym standardzie, co reszta domu, i pozostaje na zewnątrz, gdy jest to nieogrzewana przestrzeń przez trzy sezony.

Czy wykończona piwnica liczy się jako powierzchnia powierzchni?

Nie. Zgodnie z ANSI Z765 wykończona piwnica jest wyłączona z powierzchni mieszkalnej brutto, ponieważ znajduje się poniżej poziomu gruntu, nawet jeśli jest całkowicie wykończona w wysokim standardzie. Jest on mierzony i raportowany oddzielnie jako wykończony obszar poniżej poziomu gruntu, a mimo to stanowi realną wartość dodaną do domu. Wyłączenie dotyczy klasyfikacji, a nie jakości.

Linia nachylenia tworzy szarą strefę w niektórych stylach domów. Na dwupoziomowym, podwyższonym ranczu lub w miejscu strajku część poziomu często znajduje się poniżej poziomu na jednej ścianie. ANSI Z765 traktuje cały poziom jako obszar poniżej poziomu gruntu, gdy jakakolwiek jego część znajduje się poniżej poziomu gruntu. Lokalne przepisy MLS, rzeczoznawcy okręgowi i pożyczkodawcy różnią się pod względem sposobu przedstawiania wykończonej powierzchni poniżej standardu, dlatego oferta może przedstawiać łączną kwotę, podczas gdy wycena ją oddziela. Szybkie sprawdzenie, które dane podaje źródło, pozwala uniknąć fałszywego porównania.

Jak liczone są schody i pochyłe sufity

Schody liczą się jako powierzchnia podłogi, z której schodzą. W domu dwupiętrowym otwór klatki schodowej liczy się zarówno na piętrze, jak i na parterze, ponieważ każde piętro traci swój ślad na rzecz klatki schodowej. Powierzchnia pod schodami liczy się na dolnym poziomie i ANSI Z765 ogranicza liczoną powierzchnię schodów do wielkości otworu w podłodze.

W przypadku sufitów skośnych obowiązuje określona zasada. Co najmniej 50 procent wykończonej powierzchni podłogi musi mieć sufit o wysokości co najmniej 7 stóp, a żaden obszar z sufitem poniżej 5 stóp się nie liczy. Cape Cod lub wykończony poddasze ze ścianami kolankowymi traci zatem niskie listwy nadprożowe wzdłuż krawędzi, a łączy się jedynie wyższy środek pomieszczenia GLA. Obowiązuje jeden wąski wyjątek: pod belką lub inną przeszkodą ANSI Z765 pozwala na zmniejszenie wysokości w tym miejscu o 6 stóp i 4 cale zamiast pełnych 7 stóp. Zasada górnego pułapu jest najczęstszym powodem, dla którego zmierzona liczba jest niższa od oczekiwań właściciela.

Jak mierzona jest powierzchnia kwadratowa

Rzeczoznawcy mierzą powierzchnię domu jednorodzinnego na podstawie ścian zewnętrznych, dlatego grubość ściany jest uwzględniana w obrysie, a nie wycinana. Zamiast tego kondominium lub mieszkanie mierzy się do wykończonej powierzchni wewnętrznej, ponieważ właściciel nie utrzymuje ścian zewnętrznych. Metoda pomiaru zależy od rodzaju nieruchomości.ANSI Z765 ustawia precyzję. Wymiary są podawane z dokładnością do cala lub najbliższej dziesiątej części stopy, a ostateczny metraż kwadratowy jest podawany z dokładnością do najbliższej pełnej stopy kwadratowej. Pomiar zewnętrzny jest powodem, dla którego pomiar taśmą wewnętrzną tego samego domu jest mniejszy: pomija grubość ściany uwzględnianą w metodzie ANSI.

Dlaczego Zillow, dokumentacja podatkowa i wyceny nie są zgodne

Trzy źródła podają powierzchnię domu i często się z tym nie zgadzają. Portale z listami, takie jak Zillow i Redfin, pobierają zapisy rzeczoznawców okręgowych, które różnią się sposobem traktowania piwnic i często są nieaktualne. Urzędnik podatkowy okręgowy rozlicza podatek, a nie ANSI, a dokumentacja może nie odzwierciedlać renowacji. Licencjonowany rzeczoznawca mierzący do ANSI Z765 daje najbardziej spójne dane.

Praktycznym krokiem jest sprawdzenie źródła dowolnej liczby metrów kwadratowych przed skorzystaniem z niej. Dane z portalu to punkt wyjścia, dane rzeczoznawcy to dane podatkowe, a ocena ANSI to pomiar akceptowany przez pożyczkodawcę. Gdy liczby mają znaczenie w przypadku sprzedaży lub pożyczki, niezależny pomiar do ANSI Z765 reguluje różnicę. Poradnik jak zmierzyć powierzchnię kwadratową opisuje tę metodę oraz jak obliczyć powierzchnię domu obejmuje sumę wykończonych pięter.

Często zadawane pytania

Co liczy się jako powierzchnia domu?

Liczy się wykończona, ogrzewana powierzchnia mieszkalna nad poziomem gruntu. W obszarze ANSI Z765 obszar musi mieć sufit o wysokości co najmniej 2 metrów. Garaże i niewykończone piwnice nie liczą się.

Czy wykończona piwnica liczy się jako powierzchnia?

Nie. Zgodnie z ANSI Z765 wykończona piwnica jest wyłączona z powierzchni mieszkalnej brutto, ponieważ jest poniżej poziomu gruntu. Jest wykazywana osobno jako wykończona powierzchnia piwnicy.

Czy garaż liczy się jako powierzchnia?

Nie. Garaż jest niewykończony i nieogrzewany, więc nigdy nie wlicza się do powierzchni mieszkalnej domu.

Czy schody liczą się jako powierzchnia?

Tak. Schody liczy się jako powierzchnię podłogi, z której schodzą. W domu dwupiętrowym powierzchnia schodów liczy się na obu piętrach.

Jaka jest powierzchnia mieszkalna brutto (GLA)?

Powierzchnia mieszkalna brutto to wykończona, ogrzewana, ponadgabarytowa powierzchnia domu, mierzona według normy ANSI Z765. Nie obejmuje piwnic, garaży i obszarów niedokończonych.

Dlaczego powierzchnia mojego domu różni się od Zillow i ewidencji podatkowej?

Zillow pobiera dane rzeczoznawcy hrabstwa, które różnią się w zależności od piwnic i często są nieaktualne. Najdokładniejsze dane podaje rzeczoznawca mierzący zgodnie ze standardami ANSI.

Czy mierzysz powierzchnię od wewnątrz czy od zewnątrz?

W przypadku domu jednorodzinnego rzeczoznawcy mierzą ściany zewnętrzne. W przypadku kondominium lub mieszkania mierzą wykończoną przestrzeń wewnętrzną.

Wniosek

To, co liczy się jako metraż kwadratowy, ustala się na podstawie jednego testu: wykończona, ogrzewana przestrzeń naziemna z sufitem o wysokości co najmniej 7 stóp, mierzonej według ANSI Z765. Wykończona piwnica, garaż i otwarta weranda pozostają poza powierzchnią mieszkalną, nawet jeśli dodają wartości, a schody liczą się od podłogi, z której schodzą. Kiedy już wiesz, które powierzchnie się kwalifikują, dodaj swoje wykończone piętra za pomocą Kalkulator metrażu domu.

ŹródłaAmerican National Standards Institute. ANSI Z765-2021, Square Footage: Method for Calculating (opublikowane przez Home Innovation Research Labs). Fannie Mae przyjęto ANSI Z765-2021 zgodnie z wymogami dla wycen domów jednorodzinnych obowiązujących od kwietnia 2022 r.