¿Qué se incluye en los pies cuadrados de una casa?
Los pies cuadrados incluyen el espacio habitable terminado y climatizado que está sobre el nivel del suelo. Según la norma ANSI Z765, un área debe estar terminada, contar con calefacción permanente y tener un techo de al menos 7 feet de altura para incluirse en la superficie habitable bruta (GLA). Los garajes, los sótanos sin terminar y los espacios abiertos hacia la planta inferior no se incluyen.
Las reglas son importantes porque la misma casa puede mostrar cifras distintas de pies cuadrados en un anuncio, un registro fiscal y una tasación. Esta guía explica qué incluye y excluye ANSI Z765, por qué un sótano terminado se trata por separado y por qué las cifras difieren entre fuentes. Para sumar el espacio terminado de su propia casa, use la Casa con calculadora de pies cuadrados.
Qué significan realmente los pies cuadrados
En bienes raíces, los pies cuadrados significan superficie habitable bruta (GLA), es decir, el espacio habitable terminado, climatizado y sobre rasante de una casa. La GLA se mide según ANSI Z765-2021, la versión actual del método del American National Standards Institute titulado Square Footage: Method for Calculating. Esta es la norma que aplican los tasadores, y Fannie Mae la hizo obligatoria para las tasaciones de viviendas unifamiliares en April 2022, seguida por Freddie Mac.
La GLA no es lo mismo que la superficie total de planta. Una casa tiene espacios terminados y sin terminar, niveles sobre rasante y bajo rasante, y habitaciones climatizadas y no climatizadas, y solo el espacio que cumple todas las reglas ANSI se incluye en la cifra de superficie habitable. La norma existe para que dos tasadores que midan la misma casa lleguen a la misma cifra.
Las 4 reglas para incluir pies cuadrados
Un área se incluye en los pies cuadrados según ANSI Z765 cuando cumple las 4 reglas:
- Está completamente sobre rasante, sin ninguna parte del nivel bajo el nivel del suelo.
- Está terminada, con paredes, suelos y techos acabados con la misma calidad que el resto de la casa.
- Cuenta con calefacción permanente mediante un sistema fijo, como aire forzado, calefacción radiante, solar o una unidad sin conductos, no mediante un calefactor portátil.
- Tiene un techo de al menos 7 feet de altura y es accesible desde el interior de la vivienda.
Si se cumplen las cuatro reglas, el área se incluye en la GLA. Si tan solo una no se cumple, ANSI Z765 la excluye de la cifra de superficie habitable, aunque un área excluida, como un sótano terminado, aún puede medirse e informarse por separado. La prueba de las cuatro reglas se aplica a cada habitación antes de sumarla al total.
Qué se incluye en los pies cuadrados
Las habitaciones terminadas y sobre rasante constituyen la mayor parte de la GLA. Se incluyen los dormitorios, las salas de estar, la cocina y los baños terminados, así como los armarios, los elementos empotrados y los pasillos dentro del espacio terminado. Estas áreas son los espacios habitables habituales que recorre un comprador.
Tres casos se incluyen cuando cumplen las reglas. Un ático terminado se incluye cuando satisface la regla de altura del techo indicada más adelante. Una habitación terminada sobre un garaje se incluye cuando está sobre rasante, terminada, climatizada y es accesible desde el interior. Las escaleras se incluyen en la planta desde la que descienden, como se explica en detalle más adelante. Cada caso debe superar la prueba de las cuatro reglas para sumarse al total.
Qué no se incluye en los pies cuadrados
Varios espacios comunes se excluyen de la GLA según ANSI Z765, independientemente de lo bien terminados que estén:
- El garaje, ya sea adosado o independiente, porque es un espacio habitable sin terminar.
- Los sótanos y áticos sin terminar.
- Los vestíbulos y atrios abiertos hacia la planta inferior, porque la superficie está abierta en lugar de ser utilizable.
- Los porches, terrazas, patios y balcones, salvo que estén completamente cerrados, climatizados y terminados según el estándar de la vivienda.
- Las unidades de vivienda accesorias independientes, las casas de huéspedes y los cobertizos, que son estructuras separadas.
- Cualquier área con un techo de menos de 5 feet.
Estas áreas pueden añadir valor y aparecer en un anuncio, pero no forman parte de la cifra de superficie habitable. Por ejemplo, una casa de huéspedes independiente y terminada se describe por separado en lugar de incorporarse a la GLA de la casa principal. Una terraza acristalada se encuentra en el límite: solo se incluye cuando está terminada, sobre rasante y climatizada por el sistema permanente de la vivienda con el mismo estándar que el resto de la casa, y queda fuera cuando es un espacio sin calefacción para tres estaciones.
¿Un sótano terminado se incluye en los pies cuadrados?
No. Según ANSI Z765, un sótano terminado se excluye de la superficie habitable bruta porque está bajo rasante, incluso cuando está completamente terminado con un estándar alto. Se mide e informa por separado como área terminada bajo rasante y sigue aportando valor real a la vivienda. La exclusión se refiere a la clasificación, no a la calidad.
La línea de rasante crea una zona gris en algunos estilos de vivienda. En una casa de dos niveles, un rancho elevado o una casa con salida al exterior, parte de un nivel suele quedar bajo rasante junto a una pared. ANSI Z765 considera todo el nivel como área bajo rasante cuando cualquier parte está bajo rasante. Las reglas locales del MLS, los tasadores del condado y los prestamistas varían en la forma de presentar el espacio terminado bajo rasante, por lo que un anuncio puede mostrar un total combinado mientras una tasación lo separa. Una comprobación rápida de qué cifra informa una fuente evita una comparación errónea.
Cómo se incluyen las escaleras y los techos inclinados
Las escaleras se incluyen en los pies cuadrados de la planta desde la que descienden. En una casa de dos plantas, la abertura de la escalera se incluye tanto en la planta superior como en la inferior, porque cada planta pierde esa huella a causa del hueco de la escalera. El área bajo las escaleras se incluye en el nivel inferior, y ANSI Z765 limita el área de escalera incluida al tamaño de la abertura del suelo.
Los techos inclinados siguen una regla específica. Al menos el 50 percent de la superficie terminada debe tener un techo de al menos 7 feet, y ninguna área con un techo de menos de 5 feet se incluye. Por lo tanto, una Cape Cod o un ático terminado con muros bajos pierde las franjas de poca altura situadas en los bordes, y solo el centro más alto de la habitación se suma a la GLA. Se aplica una excepción limitada: bajo una viga u otro obstáculo, ANSI Z765 permite una altura reducida de 6 feet 4 inches en ese punto en lugar de los 7 feet completos. La regla del techo es la razón más frecuente por la que una cifra medida queda por debajo de las expectativas del propietario.
Cómo se miden los pies cuadrados
Los tasadores miden los pies cuadrados de una casa independiente desde las paredes exteriores, por lo que el grosor de las paredes se incluye en la huella en lugar de descontarse. En cambio, un condominio o apartamento se mide hasta el espacio interior terminado, porque el propietario no posee las paredes exteriores. El método de medición depende del tipo de propiedad.
ANSI Z765 establece la precisión. Las dimensiones se toman hasta la pulgada más cercana, o la décima de pie más cercana, y los pies cuadrados finales se expresan hasta el pie cuadrado entero más cercano. La medición exterior explica por qué una medición interior con cinta de la misma casa resulta menor: omite el grosor de las paredes que incluye el método ANSI.
Por qué Zillow, los registros fiscales y las tasaciones difieren
Tres fuentes informan los pies cuadrados de una casa y suelen discrepar. Los portales de anuncios como Zillow y Redfin obtienen los registros de los tasadores del condado, que varían en su tratamiento de los sótanos y suelen estar desactualizados. Un tasador fiscal del condado mide con fines tributarios y no según ANSI, y el registro puede no reflejar una remodelación. Un tasador autorizado que mide según ANSI Z765 produce la cifra más coherente.
El paso práctico es comprobar la fuente de cualquier cifra de pies cuadrados antes de confiar en ella. La cifra de un portal es un punto de partida, la de un tasador fiscal es un registro tributario y una tasación ANSI es la medición que acepta un prestamista. Cuando las cifras son importantes para una venta o un préstamo, una medición independiente según ANSI Z765 resuelve la diferencia. La guía sobre cómo medir los pies cuadrados explica el método, y cómo calcular los pies cuadrados de una casa explica cómo sumar las plantas terminadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué se incluye en los pies cuadrados de una casa?
Se incluye el espacio habitable terminado y climatizado situado sobre el nivel del suelo. Según ANSI Z765, el área debe tener un techo de al menos 7 feet de altura. Los garajes y los sótanos sin terminar no se incluyen.
¿Un sótano terminado se incluye en los pies cuadrados?
No. Según ANSI Z765, un sótano terminado se excluye de la superficie habitable bruta porque está bajo rasante. Se informa por separado como área de sótano terminada.
¿Un garaje se incluye en los pies cuadrados?
No. Un garaje no está terminado ni climatizado, por lo que nunca se incluye en los pies cuadrados habitables de una casa.
¿Las escaleras se incluyen en los pies cuadrados?
Sí. Las escaleras se incluyen en los pies cuadrados de la planta desde la que descienden. En una casa de dos plantas, la huella de la escalera se incluye en ambas plantas.
¿Qué es la superficie habitable bruta (GLA)?
La superficie habitable bruta es el espacio terminado, climatizado y sobre rasante de una casa, medido según la norma ANSI Z765. Excluye sótanos, garajes y áreas sin terminar.
¿Por qué los pies cuadrados de mi casa son diferentes en Zillow y en el registro fiscal?
Zillow obtiene datos de los tasadores del condado, que varían en el tratamiento de los sótanos y suelen estar desactualizados. Un tasador que mide según las normas ANSI ofrece la cifra más precisa.
¿Los pies cuadrados se miden desde el interior o desde el exterior?
En una casa independiente, los tasadores miden las paredes exteriores. En un condominio o apartamento, miden el espacio interior terminado.
Conclusión
Lo que se incluye en los pies cuadrados se determina mediante una prueba: espacio terminado, climatizado y sobre rasante con un techo de al menos 7 feet, medido según ANSI Z765. Un sótano terminado, un garaje y un porche abierto quedan fuera de la superficie habitable bruta incluso cuando añaden valor, y las escaleras se incluyen en la planta desde la que descienden. Cuando sepa qué espacios cumplen los requisitos, sume sus plantas terminadas con la Casa con calculadora de pies cuadrados.
Fuentes
American National Standards Institute. ANSI Z765-2021, Square Footage: Method for Calculating (publicado por Home Innovation Research Labs). Fannie Mae adoptó ANSI Z765-2021 como requisito para las tasaciones de viviendas unifamiliares con vigencia a partir de April 2022.
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