Что входит в площадь дома?

Что входит в площадь дома?

В площадь входят отделанные и отапливаемые жилые помещения выше уровня земли. По стандарту ANSI Z765 помещение должно быть отделано, иметь постоянное отопление и потолок высотой не менее 7 футов, чтобы войти в общую жилую площадь (GLA). Гаражи, неотделанные подвалы и проемы между этажами не учитываются.

Эти правила важны, потому что в объявлении, налоговой записи и отчете об оценке для одного дома могут стоять разные цифры. Ниже разберем, что ANSI Z765 включает и исключает, почему отделанный подвал считают отдельно и откуда берутся расхождения. Сложить площадь отделанных помещений своего дома можно с помощью Калькулятора площади дома.

Что на самом деле означает площадь дома

В недвижимости под площадью дома понимают общую жилую площадь (GLA), то есть отделанное и отапливаемое жилое пространство выше уровня земли. GLA измеряют по ANSI Z765-2021, действующей версии методики American National Standards Institute под названием Square Footage: Method for Calculating. Этим стандартом пользуются оценщики. В апреле 2022 года Fannie Mae сделала его обязательным для оценки односемейных домов, а затем к ней присоединилась Freddie Mac.

GLA не равна общей площади всех этажей. В доме есть отделанные и неотделанные зоны, уровни выше и ниже земли, отапливаемые и неотапливаемые помещения. В показатель жилой площади входит только пространство, которое соответствует всем правилам ANSI. Благодаря единому стандарту два оценщика должны получить одинаковый результат при замере одного дома.

4 правила учета площади

По ANSI Z765 помещение входит в площадь, если соблюдены все 4 правила:

1. Весь уровень расположен выше отметки земли, ни одна его часть не находится ниже нее.
2. Стены, пол и потолок отделаны на том же уровне, что и остальная часть дома.
3. Помещение постоянно отапливается стационарной системой, например воздушной, лучистой, солнечной или бесканальной, а не переносным обогревателем.
4. Высота потолка составляет не менее 7 футов, а попасть в помещение можно изнутри дома.

Если выполнены все четыре правила, площадь входит в GLA. Если не выполнено хотя бы одно, ANSI Z765 исключает ее из показателя жилой площади. При этом исключенную зону, например отделанный подвал, можно измерить и указать отдельно. Проверку по четырем правилам проводят для каждого помещения до включения в итоговую сумму.

Что входит в площадь

Основную часть GLA составляют отделанные помещения выше уровня земли. Учитываются спальни, гостиные, кухня, отделанные ванные комнаты, а также шкафы, встроенная мебель и коридоры внутри отделанного пространства. Это обычные жилые зоны, по которым проходит покупатель при осмотре дома.

Еще три вида помещений учитываются при соблюдении правил. Отделанный чердак входит в площадь, если соответствует приведенным ниже требованиям к потолку. Отделанная комната над гаражом учитывается, если находится выше уровня земли, отделана, отапливается и доступна изнутри дома. Лестницы входят в площадь этажа, с которого спускаются. Каждый такой участок должен пройти проверку по четырем правилам.

Что не входит в площадь

По ANSI Z765 несколько распространенных зон исключаются из GLA независимо от качества отделки:

1. Пристроенный или отдельно стоящий гараж, поскольку он не является отделанным жилым помещением.
2. Неотделанные подвалы и чердаки.
3. Фойе и атриумы с проемом между этажами, поскольку на месте проема нет пригодного для использования пола.
4. Веранды, террасы, патио и балконы, если они не закрыты полностью, не отапливаются и не отделаны по стандарту дома.
5. Отдельно стоящие дополнительные жилые строения, гостевые дома и сараи, поскольку это другие здания.
6. Любая зона с потолком ниже 5 футов.

Такие зоны могут повышать стоимость дома и указываться в объявлении, но в жилую площадь не входят. Например, отделанный отдельно стоящий гостевой дом описывают отдельно, а не добавляют к GLA основного дома. Солнечная комната находится на границе правил. Она учитывается, только если отделана, расположена выше уровня земли и отапливается постоянной системой дома наравне с остальными помещениями. Неотапливаемая трехсезонная комната не учитывается.

Входит ли отделанный подвал в площадь дома?

Нет. По ANSI Z765 отделанный подвал исключают из общей жилой площади, поскольку он находится ниже уровня земли, даже если отделка выполнена качественно и полностью. Его измеряют и указывают отдельно как отделанную площадь ниже уровня земли. Такая площадь по-прежнему повышает реальную стоимость дома. Исключение связано с классификацией, а не с качеством.

Линия земли создает неоднозначность для некоторых типов домов. В двухуровневом доме, raised ranch или доме с выходом из подвала часть уровня нередко оказывается ниже земли вдоль одной стены. Если хотя бы часть уровня расположена ниже земли, ANSI Z765 считает весь уровень подземным. Местные правила MLS, окружные оценщики и кредиторы по-разному отражают отделанную площадь ниже земли. Поэтому в объявлении может стоять общая сумма, а в отчете об оценке показатели будут разделены. Чтобы не сравнивать разные величины, проверьте, какой именно показатель использует источник.

Как учитывают лестницы и наклонные потолки

Лестница входит в площадь этажа, с которого она спускается. В двухэтажном доме лестничный проем учитывается и на верхнем, и на нижнем этаже, поскольку на каждом этаже эта площадь занята лестницей. Пространство под лестницей входит в площадь нижнего уровня. ANSI Z765 ограничивает учитываемую площадь лестницы размером проема в перекрытии.

Для наклонных потолков действует отдельное правило. Не менее 50 процентов отделанной площади пола должно иметь потолок высотой не менее 7 футов. Зоны с потолком ниже 5 футов не учитываются вообще. Поэтому в доме Cape Cod или на отделанном чердаке с низкими боковыми стенками полосы по краям исключаются, а в GLA входит только более высокая центральная часть комнаты. Есть одно узкое исключение: под балкой или другим препятствием ANSI Z765 допускает высоту 6 футов 4 дюйма вместо полных 7 футов. Из-за правила о высоте потолка результат замера чаще всего оказывается ниже ожиданий владельца.

Как измеряют площадь дома

Оценщики измеряют отдельно стоящий дом по наружным стенам, поэтому толщина стен входит в контур здания. Кондоминиум или квартиру измеряют по внутреннему отделанному пространству, поскольку наружные стены не принадлежат владельцу. Способ замера зависит от типа недвижимости.

ANSI Z765 задает точность измерений. Размеры снимают с точностью до ближайшего дюйма или десятой доли фута, а итоговую площадь округляют до целого квадратного фута. Поэтому замер рулеткой внутри того же дома дает меньшую цифру: он не включает толщину стен, которую учитывает метод ANSI.

Почему данные Zillow, налоговые записи и оценка расходятся

Площадь дома указывают три источника, и их цифры часто не совпадают. Порталы объявлений, такие как Zillow и Redfin, получают данные окружных оценщиков. Правила учета подвалов различаются, а сведения часто устаревают. Окружной налоговый оценщик измеряет дом для налогообложения, а не по ANSI, и в записи может не быть ремонта. Наиболее сопоставимый результат дает лицензированный оценщик, который использует ANSI Z765.

Перед тем как полагаться на цифру, проверьте ее источник. Данные портала служат отправной точкой, цифра оценщика относится к налоговой записи, а замер ANSI принимается кредитором. При продаже или оформлении кредита разногласие устраняет независимый замер по ANSI Z765. Метод описан в руководстве как измерить площадь, а сложение отделанных этажей разобрано в статье как рассчитать площадь дома.

Часто задаваемые вопросы

Что входит в площадь дома?

Учитывается отделанное и отапливаемое жилое пространство выше уровня земли. По ANSI Z765 высота потолка должна быть не менее 7 футов. Гаражи и неотделанные подвалы не учитываются.

Входит ли отделанный подвал в площадь дома?

Нет. По ANSI Z765 отделанный подвал не входит в общую жилую площадь, потому что находится ниже уровня земли. Его указывают отдельно как площадь отделанного подвала.

Входит ли гараж в площадь дома?

Нет. Гараж не является отделанным и отапливаемым жилым помещением, поэтому в жилую площадь дома он не входит.

Входит ли лестница в площадь дома?

Да. Лестницу учитывают в площади этажа, с которого она спускается. В двухэтажном доме проекция лестницы входит в площадь обоих этажей.

Что такое общая жилая площадь (GLA)?

GLA представляет собой отделанное, отапливаемое пространство дома выше уровня земли, измеренное по ANSI Z765. Подвалы, гаражи и неотделанные зоны в нее не входят.

Почему площадь моего дома в Zillow отличается от налоговых данных?

Zillow получает данные окружных оценщиков, которые по-разному учитывают подвалы и часто содержат устаревшие сведения. Самую точную цифру дает оценщик, выполняющий замеры по ANSI.

Площадь измеряют снаружи или изнутри?

У отдельно стоящего дома оценщики измеряют наружные стены. В кондоминиуме или квартире измеряют внутреннее отделанное пространство.

Заключение

Площадь определяется по одному набору условий: отделанное и отапливаемое пространство выше уровня земли с потолком высотой не менее 7 футов, измеренное по ANSI Z765. Отделанный подвал, гараж и открытая веранда не входят в GLA, хотя могут повышать стоимость дома. Лестница учитывается на этаже, с которого она спускается. Сложить площадь подходящих отделанных этажей можно с помощью Калькулятора площади дома.

Источники

American National Standards Institute. ANSI Z765-2021, Square Footage: Method for Calculating (опубликовано Home Innovation Research Labs). Fannie Mae сделала ANSI Z765-2021 обязательным для оценки односемейных домов с апреля 2022 года.